API redhome.Pisos en ciudad de las ciencias. Valencia
redhome

oficina (96) 330 82 16
fax (96) 330 82 16

Linea Movil: 667 842 119
api@redhomeonline.com

El alquiler de vivienda

 

El alquiler es una opción muy válida ya que no implica una inversión inicial importante, permite un traslado rápido de vivienda en el caso de cambios por ejemplo por temas de trabajo, es más sencillo para las familias jóvenes que no tienen el ahorro necesario para la compra de la vivienda como una primera opción, los impuestos son del propietario, etc. También es muy interesante el alquiler con opción a compra ya que parte de las rentas que hemos ido pagando quedan a cuenta del precio pactado, si finalmente decidimos comprarla.

Algunos conceptos sobre el alquiler de viviendas.

Para que todos hablemos el mismo lenguaje es bueno que sepamos los términos que se emplean en el alquiler.
Arrendador: es el propietario de la vivienda.

Arrendatario: es el que alquila la vivienda para vivir en ella. Es decir nosotros Alquiler: pago del contrato de alquiler, también llamada renta.

Fianza:  garantía equivalente a una mensualidad que la ley nos obliga a entregar en metálico para el posible pago de los desperfectos en la vivienda en su caso.

La regulación del alquiler ha sufrido bastantes cambios en los últimos años en nuestro sistema legal. La ley que regula actualmente el alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Esta ley se aplica a todos los contratos de arrendamiento (alquiler) celebrados a partir del 1 de enero de 1995. Los contratos celebrados con anterioridad se encuentran regulados por diversas disposiciones legales modificados en parte por la ley actual, pero, en todo caso, no es motivo de esta guía adentrarnos en la casuística de los regímenes de alquileres antiguos. Nos vamos a referir al alquiler que estamos buscando y que, por tanto, haremos en el futuro. Atención.

 Es importante resaltar que la ley se refiere a la vivienda de alquiler como la edificación habitable que tiene como finalidad ser "la primera vivienda" del arrendatario, es decir la vivienda habitual. Por ello debemos dejar fuera de los conceptos que veremos después las viviendas que se habitan por razón del cargo o puesto (por ejemplo guardas, porteros, empleados, militares) ni las que la ley define como "viviendas suntuosas" que son aquellas que tienen más de 300 metros cuadrados o que la renta supera 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos, las partes, arrendador y arrendatario son libres de pactar los términos del alquiler de forma, plazo y condiciones completamente libres.

También es importante decir que nos estamos refiriendo al alquiler de la vivienda habitual y no al alquiler de temporada o de vacaciones de una vivienda que se regula por la voluntad de las partes con la duración y cláusulas que estimen conveniente obligar por un lado y aceptar por el otro.

El contrato de alquiler

El contrato de alquiler debemos hacerlo por escrito, aunque no es obligatorio un modelo siempre que se establezcan los apartados  esenciales.No obstante, existe un modelo tipo que podemos encontrar en los estancos y que al comprarlo liquidamos al mismo tiempo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados –IAJD-, validado por el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

En todo caso, en el contrato deben aparecer las identidades del arrendador (propietario) y del arrendatario (nosotros), una descripción del inmueble, la duración del alquiler, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren. Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria puede asesorarnos en la formalización de este documento y como arrendatario es mejor tener el contrato bien redactado para que podamos reclamar nuestros derechos.

Por supuesto que nada impide que un contrato de alquiler se haga en escritura pública ante notario y por tanto pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no se realiza en documento público no se puede inscribir, ya que al Registro sólo pueden acceder documentos que tengan lo que se llama "fe pública" como lo es un documento notarial.

La duración del contrato de alquiler

Este siempre ha sido uno de los temas conflictivos del alquiler, ya que las diferentes leyes han ido modificando los derechos de los plazos del alquiler por parte del arrendatario.

En la ley actual, podemos pactar libremente el plazo con el propietario, es decir, un año, dos... pero nosotros tenemos el derecho a mantener el contrato hasta 5 años y el propietario no puede negarse a ello. Tenemos, lo que se llama el derecho de prórroga. Es evidente que si el plazo en el contrato es mayor que esos 5 años, ese sería el plazo válido.

La única excepción en la que el propietario puede negarse al plazo de 5 años es si se ha escrito en el contrato que necesitará la vivienda para ocuparla personalmente antes de ese plazo de 5 años.

Pasados esos 5 años el arrendador puede negarse a renovarnos el alquiler con el consiguiente preaviso de un mes. Si no se produce tal aviso tenemos derecho a un nuevo plazo de 3 años de alquiler, salvo que seamos nosotros los que no queramos renovarlo.

 La fianza

La fianza es una garantía que establece la propia ley y que, como inquilinos, estamos obligados a entregar en metálico y que equivale a una mensualidad de renta.

La fianza sirve como garantía del propietario por los posibles daños y desperfectos que pudiéramos causar a la vivienda cuando  termine el alquiler, siempre que no sean derivados del uso habitual o corriente de la vivienda.  Es decir, no vale que se quede con la  fianza por que el parquet está muy gastado cuando eso es consecuencia del uso normal de la vivienda. El propietario debe devolvernos la fianza íntegramente cuando entreguemos la vivienda en perfecto estado. Si hubiera desperfectos no derivados del uso o desgaste normal de vivir podrá descontarnos los gastos de su reparación. La fianza no se puede dedicar al pago de la mensualidad y podremos reclamársela al propietario cuando finalice el alquiler.

La renta

La renta es la cantidad que pagamos al arrendador por el alquiler de la vivienda y que es libre, salvo el alquiler de viviendas  protegidas que pueden tener un límite.

Salvo pacto en contra establecido en el contrato, debemos pagar antes de los días 7 de cada mes y en el modo en que se establezca en el contrato (por transferencia a una cuenta, por domiciliación de recibo en el banco...). La ley dice que si no se establece en el  contrato el modo de pago, debemos pagar en metálico y en el domicilio alquilado. Los más interesados en demostrar el pago de la renta somos nosotros, así que salvo que tengamos un justificante bancario, lo mejor es exigir un recibo al propietario que está obligado a dárnoslo.

La actualización de la renta viene establecida por el IPC del mismo mes en que se celebró el contrato cada año. Es decir, si el alquiler lo firmamos en junio de 2000, por ejemplo, un año después, en junio de 2001, se incrementará al alquiler (o disminuirá si el IPC fuera  negativo) multiplicando la renta por el IPC de junio de 2001. No obstante, como inquilinos estaremos obligados a pagar la nueva renta el mes siguiente después de que el arrendador nos comunique la actualización.

Hoy en día, hay compañías de seguros que “aseguran” al propietario el cobro de la renta durante un determinado plazo por un precio. Es evidente que se trata de un seguro que cubre el riesgo al propietario y por tanto debería pagarlo él.

Los gastos cuando alquilamos

Este es otro de los temas más debatidos del alquiler... el pago de los gastos.

Cuando alquilemos debemos saber que podemos pactar cualquier cosa con el propietario sobre los gastos que se incluyen en la renta, aquellos que corren de nuestra cuenta y cuáles a cuenta de él.

Si no se expresa nada en el contrato, el propietario pagara los "gastos corrientes" del edificio tales como comunidad de propietarios, basuras, impuestos, piscinas, vigilancia...) y serán de nuestra cuenta los gastos por los servicios individuales que utilizamos como gas, agua, teléfono, luz...

Otro aspecto esencial en los gastos son las reparaciones que se pueden producir en la vivienda mientras la habitamos.

Debemos distinguir las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora.

Respecto de las obras de conservación, serán de nuestra cuenta únicamente las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. Tendrá que pagar el propietario todos los gastos para conservar la vivienda en “condiciones de habitabilidad” dice la ley, salvo que el deterioro sea culpa nuestra o que se haya producido un deterioro importante no culpable al propietario (incendio, inundación...etc.). Si los daños necesitan de una reparación urgente para evitar daños mayores o irreparables, podemos encargarlas por nuestra cuenta y pedirle que nos las abone después, pero siempre debemos comunicárselo al propietario (en este sentido te aconsejamos que guardes una comunicación fehaciente). Si la vivienda deja de ser habitable esto produce la extinción del alquiler.

 En todo caso, las reparaciones que son de cuenta del propietario no le permiten subirnos la renta.

Respecto de las obras de mejora, son siempre de cuenta del propietario y se refieren a obras que “afectan a la higiene, salubridad y comodidad de la vivienda”, dice la ley. Como en el caso de obras de conservación, si éstas no pueden esperar a que concluya el  alquiler, debemos tolerarlas y tendremos derecho a reducir la renta en la proporción correspondiente si duran más de 20 días naturales. En todo caso el propietario debe avisarnos con 3 meses de antelación comunicándonos el objeto de las obras, duración y coste  previsible y nosotros tendremos un mes de plazo para rescindir el alquiler. La realización de obras de mejora implica que el propietario puede subir la renta (un máximo de un 20%) cuando finalice el actual contrato que, como ya hemos dicho, será como mínimo de 5 años. 

Por último, en el tema de las obras, decir que por nuestra cuenta no podemos hacer ninguna obra que afecte a la configuración de la vivienda, salvo que se trate de adaptaciones para adecuar la vivienda a la condición de minusválido si es nuestro caso o el de algún miembro de nuestra familia. El propietario puede exigirnos que repongamos la vivienda (o paguemos los gastos) a su estado original antes de estas obras cuando finalice el contrato.

 Venta de la vivienda alquilada

El propietario de nuestra vivienda puede querer venderla mientras estamos arrendados. Salvo algunas excepciones tenemos derechos de comprarla de forma "preferente" ya que somos inquilinos.

Como decíamos, salvo los casos en que se vendan todos los inmuebles de un edificio de forma conjunta a un solo comprador bien porque nuestro propietario es a su vez propietario del resto de viviendas de ese inmueble o bien porque todos los propietarios se han puesto de acuerdo para vender todas las viviendas (y locales si los hay) a un solo comprador, nosotros como inquilinos tenemos derechos de compra preferente.

Este derecho se concreta en lo siguiente: el propietario tiene obligación de comunicarnos que tiene intención de vender la vivienda, el precio por el que la vende y si hay otras condiciones de esa venta. Nosotros tenemos 30 días para comprarla por ese precio, eso se llama derecho de “tanteo”. Si le decimos que no ejercemos ese derecho o no decimos nada el propietario puede venderla libremente a ese precio.

Si el propietario no nos comunica previamente su intención de vender la vivienda o lo hace por precio inferior al que nos comunicó o incumple alguno de los requisitos que nos había puesto, podremos "impugnar" esa venta, es decir anularla y comprar la vivienda en las mismas condiciones (las que aparecen en el registro, que son las válidas) que el comprador. A este derecho se le llama "retracto" y tenemos 30 días desde que conocemos la existencia de esa venta.  Si finalmente el propietario vende la vivienda porque no ejercemos nuestros derechos de "tanteo" y "retracto" o porque lo consentimos, el nuevo propietario tiene los mismos derechos y obligaciones que nuestro anterior arrendador, con el plazo restante...etc. es como si se sustituyera una persona por otra.

Finalización del alquiler

El propietario puede dar el alquiler por finalizado si:

- se termina el plazo de 5 años y no quiere prorrogarlo.

- no pagamos la renta.

- subarrendamos o cedemos (el uso) a otros sin consentimiento.

- realizamos actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

- la vivienda deja de ser habitable por alguna causa que no sea culpa del arrendador como por ejemplo un terremoto, incendio...etc.

Por nuestra parte podemos dar por finalizado el contrato cuando:

- se termina el plazo del alquiler y no queremos prorrogarlo.

- el propietario no realiza las obras necesarias de conservación.

- el propietario nos perturba en la utilización de la vivienda

Es importante resaltar que no hemos indicado el fallecimiento como causa de finalización del alquiler, porque aunque ese hecho se produzca el alquiler sigue vigente en las mismas condiciones, como veremos en el siguiente apartado.

Subrogación del alquiler

Se llama subrogación a la situación en la que una persona “se pone en lugar de otra”. En el alquiler la subrogación es posible tanto en el propietario (al vender la vivienda) como en el inquilino por fallecimiento, divorcio, separación o nulidad matrimonial.

En todo caso, debemos comunicar al propietario la nueva situación y la intención de subrogación en un plazo de 3 meses en caso de fallecimiento y en caso de divorcio, separación o nulidad, 2 meses desde la sentencia.
Las personas que se pueden subrogar en la posición del arrendador son para los casos de fallecimiento:

El cónyuge o pareja de hecho que conviviera con él 2 años antes.

Los hijos, descendientes, hermanos, ascendientes y parientes minusválidos (hasta el 3 grado colateral) que
convivieran con él también 2 años. El orden varía en función del parentesco, edad y de la existencia de minusvalías.

Si no hay ninguna de estas personas que además quiera subrogarse el alquiler se extinguirá.

En el caso de separación, divorcio o nulidad el cónyuge no titular del contrato puede continuar en el uso de la vivienda si la sentencia le asigna la vivienda habitual.

Comunidad Valenciana