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El alquiler es una opción muy válida ya que no
implica una inversión inicial importante, permite un
traslado rápido de vivienda en el caso de cambios
por ejemplo por temas de trabajo, es más sencillo
para las familias jóvenes que no tienen el ahorro
necesario para la compra de la vivienda como una
primera opción, los impuestos son del propietario,
etc. También es muy interesante el alquiler con
opción a compra ya que parte de las rentas que hemos
ido pagando quedan a cuenta del precio pactado, si
finalmente decidimos comprarla.
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Algunos conceptos sobre el alquiler de viviendas.
Para que todos hablemos el mismo lenguaje es bueno que
sepamos los términos que se emplean en el alquiler.
Arrendador: es el propietario de la vivienda.
Arrendatario: es el que alquila la vivienda para vivir en
ella. Es decir nosotros Alquiler: pago del contrato de
alquiler, también llamada renta.
Fianza: garantía
equivalente a una mensualidad que la ley nos obliga a
entregar en metálico para el posible pago de los
desperfectos en la vivienda en su caso.
La regulación del alquiler ha sufrido bastantes cambios en
los últimos años en nuestro sistema legal. La ley que regula
actualmente el alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1994.
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Esta ley se aplica a todos los contratos de
arrendamiento (alquiler) celebrados a partir del 1
de enero de 1995. Los contratos celebrados con
anterioridad se encuentran regulados por diversas
disposiciones legales modificados en parte por la
ley actual, pero, en todo caso, no es motivo de esta
guía adentrarnos en la casuística de los regímenes
de alquileres antiguos. Nos vamos a referir al
alquiler que estamos buscando y que, por tanto,
haremos en el futuro. Atención.
Es
importante resaltar que la ley se refiere a la
vivienda de alquiler como la edificación habitable
que tiene como finalidad ser "la primera vivienda"
del arrendatario, es decir la vivienda habitual. Por
ello debemos dejar fuera de los conceptos que
veremos después las viviendas que se habitan por
razón del cargo o puesto (por ejemplo guardas,
porteros, empleados, militares) ni las que la ley
define como "viviendas suntuosas" que son aquellas
que tienen más de 300 metros cuadrados o que la
renta supera 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional. En estos casos, las partes,
arrendador y arrendatario son libres de pactar los
términos del alquiler de forma, plazo y condiciones
completamente libres.
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También es importante decir que nos estamos refiriendo al
alquiler de la vivienda habitual y no al alquiler de
temporada o de vacaciones de una vivienda que se regula por
la voluntad de las partes con la duración y cláusulas que
estimen conveniente obligar por un lado y aceptar por el
otro.
El contrato de alquiler
El contrato de alquiler debemos hacerlo por escrito, aunque
no es obligatorio un modelo siempre que se establezcan los
apartados
esenciales.No obstante, existe un modelo tipo que podemos
encontrar en los estancos y que al comprarlo liquidamos al
mismo tiempo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
–IAJD-, validado por el Consejo General de los Colegios de
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
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En todo caso, en el contrato deben aparecer las
identidades del arrendador (propietario) y del
arrendatario (nosotros), una descripción del
inmueble, la duración del alquiler, la renta y
aquellas otras cláusulas que se consideren. Un
Agente de la Propiedad Inmobiliaria puede
asesorarnos en la formalización de este documento y
como arrendatario es mejor tener el contrato bien
redactado para que podamos reclamar nuestros
derechos.
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Por supuesto que nada impide que un contrato de alquiler se
haga en escritura pública ante notario y por tanto pueda ser
inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no se realiza en
documento público no se puede inscribir, ya que al Registro
sólo pueden acceder documentos que tengan lo que se llama
"fe pública" como lo es un documento notarial.
La duración del contrato de alquiler
Este siempre ha sido uno de los temas conflictivos del
alquiler, ya que las diferentes leyes han ido modificando
los derechos de los plazos del alquiler por parte del
arrendatario.
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En la ley actual, podemos pactar libremente el plazo
con el propietario, es decir, un año, dos... pero
nosotros tenemos el derecho a mantener el contrato
hasta 5 años y el propietario no puede negarse a
ello. Tenemos, lo que se llama el derecho de
prórroga. Es evidente que si el plazo en el contrato
es mayor que esos 5 años, ese sería el plazo válido.
La única excepción en la que el propietario puede
negarse al plazo de 5 años es si se ha escrito en el
contrato que necesitará la vivienda para ocuparla
personalmente antes de ese plazo de 5 años.
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Pasados esos 5 años el arrendador puede negarse a renovarnos
el alquiler con el consiguiente preaviso de un mes. Si no se
produce tal aviso tenemos derecho a un nuevo plazo de 3 años
de alquiler, salvo que seamos nosotros los que no queramos
renovarlo.
La fianza
La fianza es una garantía que establece la propia ley y que,
como inquilinos, estamos obligados a entregar en metálico y
que equivale a una mensualidad de renta.
La fianza sirve como garantía del propietario por los
posibles daños y desperfectos que pudiéramos causar a la
vivienda cuando
termine el alquiler, siempre que no sean derivados del uso
habitual o corriente de la vivienda.
Es decir, no vale
que se quede con la
fianza por que el parquet está muy gastado cuando eso
es consecuencia del uso normal de la vivienda. El
propietario debe devolvernos la fianza íntegramente cuando
entreguemos la vivienda en perfecto estado. Si hubiera
desperfectos no derivados del uso o desgaste normal de vivir
podrá descontarnos los gastos de su reparación. La fianza no
se puede dedicar al pago de la mensualidad y podremos
reclamársela al propietario cuando finalice el alquiler.
La renta
La renta es la cantidad que pagamos al arrendador por el
alquiler de la vivienda y que es libre, salvo el alquiler de
viviendas
protegidas que pueden tener un límite.
Salvo pacto en contra establecido en el contrato, debemos
pagar antes de los días 7 de cada mes y en el modo en que se
establezca en el contrato (por transferencia a una cuenta,
por domiciliación de recibo en el banco...). La ley dice que
si no se establece en el
contrato el modo de pago, debemos pagar en metálico y
en el domicilio alquilado. Los más interesados en demostrar
el pago de la renta somos nosotros, así que salvo que
tengamos un justificante bancario, lo mejor es exigir un
recibo al propietario que está obligado a dárnoslo.
La actualización de la renta viene establecida por el IPC
del mismo mes en que se celebró el contrato cada año. Es
decir, si el alquiler lo firmamos en junio de 2000, por
ejemplo, un año después, en junio de 2001, se incrementará
al alquiler (o disminuirá si el IPC fuera
negativo) multiplicando la renta por el IPC de junio
de 2001. No obstante, como inquilinos estaremos obligados a
pagar la nueva renta el mes siguiente después de que el
arrendador nos comunique la actualización.
Hoy en día, hay compañías de seguros que “aseguran” al
propietario el cobro de la renta durante un determinado
plazo por un precio. Es evidente que se trata de un seguro
que cubre el riesgo al propietario y por tanto debería
pagarlo él.
Los gastos cuando alquilamos
Este es otro de los temas más debatidos del alquiler... el
pago de los gastos.
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Cuando alquilemos debemos saber que podemos pactar
cualquier cosa con el propietario sobre los gastos
que se incluyen en la renta, aquellos que corren de
nuestra cuenta y cuáles a cuenta de él.
Si no se expresa nada en el contrato, el propietario
pagara los "gastos corrientes" del edificio tales
como comunidad de propietarios, basuras, impuestos,
piscinas, vigilancia...) y serán de nuestra cuenta
los gastos por los servicios individuales que
utilizamos como gas, agua, teléfono, luz...
Otro aspecto esencial en los gastos son las
reparaciones que se pueden producir en la vivienda
mientras la habitamos.
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Debemos distinguir las obras de conservación de la vivienda
y las obras de mejora.
Respecto de las obras de conservación, serán de nuestra
cuenta únicamente las pequeñas reparaciones derivadas del
uso ordinario de la vivienda. Tendrá que pagar el
propietario todos los gastos para conservar la vivienda en
“condiciones de habitabilidad” dice la ley, salvo que el
deterioro sea culpa nuestra o que se haya producido un
deterioro importante no culpable al propietario (incendio,
inundación...etc.). Si los daños necesitan de una reparación
urgente para evitar daños mayores o irreparables, podemos
encargarlas por nuestra cuenta y pedirle que nos las abone
después, pero siempre debemos comunicárselo al propietario
(en este sentido te aconsejamos que guardes una comunicación
fehaciente). Si la vivienda deja de ser habitable esto
produce la extinción del alquiler.
En todo caso, las reparaciones que son de cuenta del
propietario no le permiten subirnos la renta.
Respecto de las obras de mejora, son siempre de cuenta del
propietario y se refieren a obras que “afectan a la higiene,
salubridad y comodidad de la vivienda”, dice la ley. Como en
el caso de obras de conservación, si éstas no pueden esperar
a que concluya el
alquiler, debemos tolerarlas y tendremos derecho a
reducir la renta en la proporción correspondiente si duran
más de 20 días naturales. En todo caso el propietario debe
avisarnos con 3 meses de antelación comunicándonos el objeto
de las obras, duración y coste
previsible y nosotros tendremos un mes de plazo para
rescindir el alquiler. La realización de obras de mejora
implica que el propietario puede subir la renta (un máximo
de un 20%) cuando finalice el actual contrato que, como ya
hemos dicho, será como mínimo de 5 años.
Por último, en el tema de las obras, decir que por nuestra
cuenta no podemos hacer ninguna obra que afecte a la
configuración de la vivienda, salvo que se trate de
adaptaciones para adecuar la vivienda a la condición de
minusválido si es nuestro caso o el de algún miembro de
nuestra familia. El propietario puede exigirnos que
repongamos la vivienda (o paguemos los gastos) a su estado
original antes de estas obras cuando finalice el contrato.
Venta de la vivienda alquilada
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El propietario de nuestra vivienda puede querer
venderla mientras estamos arrendados. Salvo algunas
excepciones tenemos derechos de comprarla de forma
"preferente" ya que somos inquilinos.
Como decíamos, salvo los casos en que se vendan
todos los inmuebles de un edificio de forma conjunta
a un solo comprador bien porque nuestro propietario
es a su vez propietario del resto de viviendas de
ese inmueble o bien porque todos los propietarios se
han puesto de acuerdo para vender todas las
viviendas (y locales si los hay) a un solo
comprador, nosotros como inquilinos tenemos derechos
de compra preferente.
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Este derecho se concreta en lo siguiente: el propietario
tiene obligación de comunicarnos que tiene intención de
vender la vivienda, el precio por el que la vende y si hay
otras condiciones de esa venta. Nosotros tenemos 30 días
para comprarla por ese precio, eso se llama derecho de
“tanteo”. Si le decimos que no ejercemos ese derecho o no
decimos nada el propietario puede venderla libremente a ese
precio.
Si el propietario no nos comunica previamente su intención
de vender la vivienda o lo hace por precio inferior al que
nos comunicó o incumple alguno de los requisitos que nos
había puesto, podremos "impugnar" esa venta, es decir
anularla y comprar la vivienda en las mismas condiciones
(las que aparecen en el registro, que son las válidas) que
el comprador. A este derecho se le llama "retracto" y
tenemos 30 días desde que conocemos la existencia de esa
venta. Si
finalmente el propietario vende la vivienda porque no
ejercemos nuestros derechos de "tanteo" y "retracto" o
porque lo consentimos, el nuevo propietario tiene los mismos
derechos y obligaciones que nuestro anterior arrendador, con
el plazo restante...etc. es como si se sustituyera una
persona por otra.
Finalización del alquiler
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El propietario puede dar el alquiler por finalizado
si:
- se termina el plazo de 5 años y no quiere
prorrogarlo.
- no pagamos la renta.
- subarrendamos o cedemos (el uso) a otros sin
consentimiento.
- realizamos actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.
- la vivienda deja de ser habitable por alguna causa
que no sea culpa del arrendador como por ejemplo un
terremoto, incendio...etc.
Por nuestra parte podemos dar por finalizado el
contrato cuando:
- se termina el plazo del alquiler y no queremos
prorrogarlo.
- el propietario no realiza las obras necesarias de
conservación.
- el propietario nos perturba en la utilización de
la vivienda
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Es importante resaltar que no hemos indicado el
fallecimiento como causa de finalización del alquiler,
porque aunque ese hecho se produzca el alquiler sigue
vigente en las mismas condiciones, como veremos en el
siguiente apartado.
Subrogación del alquiler
Se llama subrogación a la situación en la que una persona
“se pone en lugar de otra”. En el alquiler la subrogación es
posible tanto en el propietario (al vender la vivienda) como
en el inquilino por fallecimiento, divorcio, separación o
nulidad matrimonial.
En todo caso, debemos comunicar al propietario la nueva
situación y la intención de subrogación en un plazo de 3
meses en caso de fallecimiento y en caso de divorcio,
separación o nulidad, 2 meses desde la sentencia.
Las personas que se pueden subrogar en la posición del
arrendador son para los casos de fallecimiento:
El cónyuge o pareja de hecho que conviviera con él 2 años
antes.
Los hijos, descendientes, hermanos, ascendientes y parientes
minusválidos (hasta el 3 grado colateral) que
convivieran con él también 2 años. El orden varía en función
del parentesco, edad y de la existencia de minusvalías.
Si no hay ninguna de estas personas que además quiera
subrogarse el alquiler se extinguirá.
En el caso de separación, divorcio o nulidad el cónyuge no
titular del contrato puede continuar en el uso de la
vivienda si la sentencia le asigna la vivienda habitual.
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